INFORME PERICIAL HIPOTECA MULTIDIVISA

I.- EFECTO “FORWARD” EN UNA HIPOTECA MULTIDIVISA (HMD)

El efecto financiero que despliega una hipoteca multidivisa

Para aquellos prestatarios la moneda funcional de los cuales sea el euro y tengan su deuda denominada en otra divisa diferente sin disponer de divisa suficiente ni de cobertura, padecen un efecto financiero exactamente igual al que padeceríamos si estando endeudados en euros al mismo tipo de interés, contratamos una cadena de futuros sobre tipo de cambio (uno para cada vencimiento de nuestro préstamo).

Si un derivado financiero puro como un futuro todos sabemos que tiene riesgo, ¿cuánto más una cadena de ellos? Nótese que el efecto financiero que hemos dicho que se despliega es el equivalente, no a un derivado, sino a una cadena de ellos. En concreto en un préstamo a 30 años con vencimientos mensuales estaríamos ante una cadena de 360 derivados (futuros sobre tipo de cambio).

Esto es evidente para un especialista financiero, pero no para alguien que no lo sea. El especialista percibe de modo nítido el efecto forward que se produce en una Hipoteca Multidivisa, pero un prestatario no especialista no.

El efecto financiero global de haber contratado un futuro es que, a su vencimiento, se recibiría la liquidación del futuro por diferencias entre el precio de mercado y el precio al que se hubiere contratado el futuro. Precisamente esa es la diferencia que acaba afectando al pago de cada una de las cuotas de un prestatario que tiene por moneda funcional el euro y se endeuda en otra divisa.

Este efecto “forward” que padece el prestatario endeudado en una divisa diferente a su moneda funcional dura mientras dure su deuda en divisa. Hagamos un ejemplo y lo veremos claramente.

Planteamos un ejemplo muy sencillo de un préstamo a 10 años con cuotas anuales y con un tipo de interés fijo del 2% por motivos de simplicidad, para evitar complicaciones de basis y exclusivamente para evidenciar el efecto forward.

Se puede observar la constancia en las cuotas en euros y la paulatina disminución del capital pendiente.
Veamos a continuación el préstamo en divisa con su traducción a euros en la siguiente tabla:

Esta diferencia entre futuro y el contado daría origen a una liquidacion por diferencias que es lo que provoca que el cliente pague más o menos eruos en la HMD.

Nótese que como más bajo sea el EURJPY mayor sera el coste en euros del préstamo en JPY para el prestatario. En las dos primeras cuotas al estar el tipo de cambio EURJPY por encima del Spot al que firmó el préstamo paga menos euros, pero en cuanto el tipo de cambio baja el contravalor en euros de sus coutas aumenta muchísmo.

Se resumen esas diferencias en la siguiente tabla:

Según las anteriores difrencias, los beneficios o pérdidas se resumen en la siguiente tabla:

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Esa diferencia (que sería la liquidación por diferencias en la contratación de un futuro que liquide a vencimiento) se puede evidenciar que es la misma que resulta de añadir al propio préstamo en euros la liquidación de un futuro sobre tipo de cambio. Como se puede evidenciar en los cuadros de color naranja las cifras son exactamente iguales.

Por tanto, es evidente y queda demostrado cuantitativamente que endeudarse en una divisa en la cual no se tienen ingresos suficientes y en ausencia de cobertura provoca un efecto forward sobre el prestatario.

Estas previsiones se van actualizando de modo que para la fecha que queramos podemos ver cuál era la previsión que había.

Si tomamos el datos de la previsión a la fecha inicial de cada mes desde junio de 2006 resulta que se evidencia que muestran un escenario adverso para el endeudamiento en divisa sin ingresos suficientes y sin cobertura con la que volver a euros en un momento posterior.

Tomando el dato de previsión para el plazo más cercano al año en cada mes y comparándolo con el tipo de cambio que realmente ha tenido lugar en mercado puede hacerse un sencillo ejercicio de backtest.

Sorprende que la tendencia anunciada por el conjunto de previsiones acaba cumpliéndose en mercado como se comprueba observando que la misma tendencia a la baja que anuncia la previsión la ha seguido en su conjunto el tipo de cambio en el mercado.

En el siguiente gráfico se puede evidenciar cómo la previsiones siempre están en niveles inferiores a los del tipo de cambio de mercado.

III.- CUANTIFICACIÓN DEL RIESGO EN UNA HMD

¿Es cuantificable el riesgo que corre el prestatario en un HMD?

La respuesta es SÍ. Sin embargo, no está al alcance de alguien que no sea especialista. Recuérdese que en finanzas no se conoce lo que no se cuantifica.

¿Cuánto riesgo tiene el préstamo del ejemplo y cómo lo podemos medir? Para responder a esta pregunta, henos de calcular cuál sería su coste efectivo. Obviamente el coste efectivo del préstamo variará por causa de la variación del tipo de cambio. Y es que la principal fuente de riesgo de una HMD es el tipo de cambio y es en lo que el prestatario no repara en toda su magnitud. La única variable que obvian es aquella que es más volátil y que precisamente es la que más riesgo aporta.

Una aproximación válida la podemos obtener mediante simulación de MonteCarlo que cualquier especialista en finanzas puede hacer.

Para el préstamo del ejemplo del primer apartado se han generado 160.000 escenarios diferentes considerando la volatilidad del tipo de cambio de los cinco años anteriores a la firma del préstamo. Para cada escenario se ha calculado el coste efectivo del préstamo. Los resultados obtenidos se han graficado en el histograma de frecuencias mostrado al final de este trabajo.

Con estos parámetros los resultados obtenidos en la generación de los 160.000 escenarios calculados han sido los siguientes:

El valor esperado del coste efectivo del préstamo (TAE) y el posible valor máximo aparecen recogidos en los niveles que se indican en la tabla anterior.

EL COSTE EFECTIVO ESPERADO ES SUPERIOR AL EURIBOR DEL MOMENTO.

A continuación, se puede observar un histograma de frecuencias en los que puede verse cómo la mayoría de simulaciones se distribuyen en torno al valor del coste efectivo esperado.

Por tanto, mediante simulación de Montecarlo, se ha cuantificado y verificado que el coste esperado de la operación en divisa es significativamente superior al Euribor del momento, lo cual pone de relieve una evidente inconveniencia económica.

IV.- IMPACTO ECONÓMICO REAL EN UNA HIPOTECA MULTIDIVISA

¿Es cuantificable el impacto económico real que ha sufrido un prestatario que tiene una hipoteca multidivisa?

SÍ. Es posible cuantificarlo precisamente porque en la propia escritura se establece cuál sería el tipo de referencia y su correspondiente diferencial si la divisa del préstamo fuera el euro.

Es incierto pensar que ese impacto no se puede cuantificar porque el tipo de cambio varía. Existe una parte de impacto económico que es una merma efectiva y que es la diferencia entre los importes satisfechos efectivamente por el prestatario en relación a los que habría satisfecho si el préstamo hubiera sido en euros. Esa cantidad es una pérdida exactamente cuantificable y es una merma real y efectiva.

Otra cuestión es la relativa al contravalor en euros del capital pendiente. Si el prestatario no ha cambiado nunca de divisa esa cantidad efectivamente oscila con el tipo de cambio de suerte que si aquél quisiera cancelar anticipadamente el préstamo deberá aportar más euros que los que debería aportar si el préstamo fuera en euros si en el momento de hacerlo el tipo de cambio fuera inferior al cambio efectivo al que fue firmada la operación.

Si el cliente ha efectuado cambios de divisa en cada cambio de divisa se ha cambiado el capital pendiente de la operación por lo que éste puede haber aumentado. Ello es así en los cambios de divisa en los que el prestatario vuelve a euros en su primer cambio y lo hace a un cambio inferior al que firmo el préstamo, muchas veces movido por el miedo. En otros casos hay que calcular qué parte se ha consolidado.

La cuantificación es muy importante en los procedimientos de nulidad porque es la cuantificación del perjuicio. Esta debe hacerse de modo que sea posible irla actualizando en los diferentes momentos del proceso. Un primer estado es al calculado en el momento de la emisión del informe pericial, un segundo cálculo conviene tenerlo para el momento de la vista oral y un tercer momento en el que recalcular es el momento en que se ejecuta la sentencia ya que podría haber diferencias y en su caso sería preciso aportar prueba junto a la demanda de ejecución de sentencia con cálculos de intereses legales y procesales.